06/2024

Rozhodnutí v podstatě závisí na dvou věcech: vaší životní a finanční situaci.

Proč si vzít hypotéku?

V případě hypotéky si berete půjčku, abyste si mohli koupit vlastní bydlení. I když můžete samozřejmě kdykoli nemovitost prodat a hypotéku splatit, většina lidí bere pořízení vlastního domova jako příležitost se usadit – založit rodinu, vysadit strom.

Na vlastním bydlení v takovém případě oceníte možnost si domov zařídit podle sebe, třeba rozdělit pracovnu na dva dětské pokojíky. V případě, že si bydlení jen pronajímáte, musíte mít totiž často ke každé podobné úpravě povolení majitele.

V důchodovém věku pak máte jistotu vlastního bydlení. To můžete navíc předat dalším generacím. Případně můžete nemovitost prodat, přestěhovat se do menšího a za zbylé peníze si užívat spokojený důchod.

Obvykle je potřeba mít našetřeno alespoň 20 % z ceny nemovitosti. To při dnešních cenách může být nelehký úkol. Pokud vám ale ještě nebylo 36 let, stačí jen 10 %. Případně můžete zastavit další nemovitost, například byt někoho z rodiny. Ten, po splacení určité části hypotéky, můžete z úvěru zase vyvázat.

Hypotéku pak splácíte i s úroky. A jako u každého úvěru – zaplatíte více, než jste si půjčili. Úroky si ale můžete odečíst z daní. Cena nemovitosti navíc může růst, hypotéka se tak může stát modrou investicí.

Podle Českého statistického úřadu ceny bytů v Česku v roce 2022 vzrostly meziročně o více než 16 %, ceny rodinných domů o 11 %. Aktuální prognózy růstu jsou ovšem střídmější. ČNB pro rok 2024 očekává nárůst kolem 5 %.

Splátka hypotéky by se vám pak měla samozřejmě pohodlně vejít do rozpočtu. Pokud platíte nájem, můžete si ho s měsíční splátkou hypotéky porovnat. Stačí si přibližnou splátku spočítat pomocí naší hypoteční kalkulačky.

Proč žít v nájmu?

V případě nájmu platíte vlastně poplatek za možnost žít v cizí nemovitosti. Po letech placení vám tak nic nepatří.

Nájemní bydlení si proto většinou volí lidé, kteří se z různých důvodů nechtějí vázat nebo nést břímě vlastního bydlení – náklady na opravy, daně atd. V nájmu pak také často žijí ti, kteří si zatím nemohou vzít hypotéku, protože nemají našetřeno 10 až 20 % z ceny nemovitosti.

Nespornou výhodou nájemního bydlení je, že většinou stačí složit vratnou kauci a můžete se nastěhovat.

Kauce je sice vratná, obvykle je ale nutné vrátit bydlení v původním stavu. To znamená, že bez souhlasu majitele si často nemůžete doma nic upravit. Na druhou stranu za vámi obvykle nejdou velké výdaje za údržbu nemovitosti, třeba zateplení nebo výměna topení. Majitel vám je ale může promítnout do výše nájmu.

Kdy a jak se vám může nájem zvýšit, vždy záleží na smlouvě. Ta může obsahovat různé podmínky – třeba inflační doložku, kdy nájem roste podle inflace. Standardně ale u smlouvy na dobu neurčitou může majitel během 3 let nájem navýšit maximálně o 20 % z původní ceny. Výjimkou jsou třeba případy, kdy vám pronajímané bydlení na vlastní náklady zateplil apod. V případě smlouvy na dobu určitou vám pak majitel obvykle změní výši nájmu s novou smlouvou.

V případě hypotéky si můžete zafixovat úrokovou sazbu na roky dopředu. Máte tak jistotu, že se vám po dobu fixace nezvedne (ale ani nesníží) měsíční splátka.

Jak to vidí specialista?

„Obecně platí, že cenový vývoj bytů a výše nájemného spolu koreluje. Za poslední 2–3 roky se však vývoj vychýlil – ceny rostly více než nájemné. Tato závislost je dále podmíněna i výší splátky hypotéky vs. výše nájemného, kde opět splátka (kvůli růstu cen bytů a úrokovým sazbám) vzrostla podstatně více než nájemné. Toto vychýlení se ale za posledních 12 měsíců postupně vrací zpátky, protože pro nedostupnosti vlastnického bydlení roste zájem o nájemní.

Největší rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájemným je v Praze, Brně (až 30% rozdíl) Naopak v Ústeckém a Moravskoslezském kraji je rozdíl do 5–10 %, v obou případech v neprospěch nájemného. V Praze evidujeme nárůst nájemného o více jak 10 %, takže je otázka 1–2 let, kdy se rozdíl vrátí do původního rovnovážného stavu.“

– Maštalíř Radim, specialista oceňování nemovitostí a majetku

Co si z článku odnést?

Pořád jste na vážkách?

Obě možnosti mají svá pro a proti. Rozhodnutí, jestli chcete žít raději v nájmu nebo ve vlastním, za vás neuděláme. Rádi vám ale pomůžeme propočítat, jestli se vám hypotéka vyplatí víc než nájem. Stačí se u nás zastavit.